BGH-Urteil zur Ermittlung der Wohnfläche bei Neuvermietung

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Eine falsche Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag, kann für Vermieter schnell zu einer Stolperfalle werden.Oftmals basieren diese Angaben auf alten Berechnungsmethoden wie der DIN 283, die nicht den aktuellen gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil festgestellt, dass bei Mietverträgen über preisfreien Wohnraum die geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum maßgeblich sind.

Anlass für das neue BGH-Urteil war ein Streit zwischen Vermieterin und Mieterin über die Rückzahlung von Miete aufgrund einer Differenz in der Wohnfläche. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2014 geschlossen und es wurde eine Fläche von 49,18 Quadratmetern, die beim Bau in den 1960er-Jahren nach den damals geltenden Berechnungsgrundlagen ermittelt worden ist, festgelegt. Die Mieterin behauptet jedoch, dass die tatsächliche Fläche um mehr als 10% geringer ist. Um diese Behauptung zu untermauern, hat die Mieterin einen Sachverständigen beauftragt, der eine Wohnfläche von 43,3 Quadratmetern ermittelt hat. Die Vermieterin hingegen argumentiert, dass der Balkon gemäß der II. Berechnungsverordnung zur Hälfte berücksichtigt werden sollte, was die Abweichung unter die 10 %-Grenze fallen lassen würde. Sie stützt sich dabei auf § 5 der Wohnflächenverordnung, der besagt, dass bei Mietverträgen, die vor dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden und bei denen die Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung berechnet wurde, die Berechnungsmethode beibehalten werden kann.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Berechnung der Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung erfolgen muss, da der Mietvertrag nach 2003 geschlossen wurde. Die BGH-Entscheidung stützt sich darauf, dass die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses maßgeblich sind. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Mietvertragsparteien in einem Mietvertrag explizit vereinbaren, dass die Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung berechnet wird, selbst wenn der Vertrag nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung im Jahr 2003 abgeschlossen wurde

(Quelle: BGH, Beschluss vom 17.10.2023, VIII ZR 61/23)